Das Baugesetzbuch schreibt vor, dass im Sanierungsgebiet zur Finanzierung von Sanierungskosten, die sonst von der Allgemeinheit zu tragen wären, Ausgleichsbeträge erhoben werden. Diese Ausgleichsbeträge entsprechen den sanierungsbedingten Bodenwertsteigerungen. Die Beträge werden durch die Stadt von Ihnen als Eigentümer/innen erhoben. Dies schreibt § 154 Abs. 1 Baugesetzbuch vor, und hier gibt es auch leider keinen Ermessensspielraum.

Durch die Gesamtmaßnahme der Sanierung wird der Stadtteil idealerweise aufgewertet und gewinnt wieder an Attraktivität. Wohn- und Geschäftswert und damit auch die Bodenwerte werden in der Folge voraussichtlich ansteigen. In das Sanierungsgebiet fließt viel öffentliches Geld für Planung und Vorbereitung der Sanierung aber auch für Ordnungsmaßnahmen (wie z.B. Bodenordnung, Erschließung, Freilegung von Grundstücken) ebenso wie für den Bau von Infrastruktur- und Gemeinbedarfseinrichtungen. Anders gesagt, alles was getan werden muss, damit im privaten wie im öffentlichen Bereich gebaut werden kann oder Modernisierungen erfolgversprechend in Angriff genommen werden können, kann aus Sanierungsmitteln finanziert werden.

Diese ganz erheblichen Sanierungskosten sind nur tragbar, weil die Allgemeinheit, das heißt Bund, Land und Stadt diese zunächst vorfinanzieren und später zum überwiegenden Teil auch übernehmen. Das heißt, dass die Kosten, die die Allgemeinheit übernimmt, meist weit höher liegen als die Einnahmen aus Ausgleichsbeträgen der Anlieger.

Sie als Eigentümer/innen im Sanierungsgebiet haben aber nicht (wie etwa im Erschließungsbeitragsrecht) die tatsächlichen Kosten zu tragen, sondern müssen nur die für Ihr Grundstück über normierte Bewertungsverfahren nachweisbare Bodenwerterhöhung ausgleichen.

Dies hat regelmäßig zur Folge, dass der Ausgleichsbetrag in vielen Fällen geringer ausfallen wird als z.B. die entsprechenden Erschließungs- und Ausbaubeiträge, die ursprünglich beim Bau entstanden sind.

Im Stadtgebiet außerhalb des Sanierungsgebietes und auch im Sanierungsgebiet mit vereinfachtem Sanierungsverfahren werden keine Ausgleichsbeträge erhoben. Allerdings fallen dort für die durchgeführten Maßnahmen die üblichen Erschließungs- und Ausbaubeiträge nach Kommunalabgabengesetz an, um die Kosten im öffentlichen Raum mitzufinanzieren

Die Bodenwerterhöhung durch Sanierungsmaßnahmen ist für jedes einzelne Grundstück zu ermitteln. Es wird dabei geprüft, ob und in welchem Umfang das Sanierungsziel, nämlich die Verbesserung des Gebietes, auch für den Bereich dieses Grundstückes erreicht worden ist.

Ziel einer Sanierung ist eine Höherwertigkeit der Gebietsstruktur sowie auch die Verbesserung der Lebensqualität im Gebiet. Der Teil der Werterhöhung, der sich messbar auf den Bodenwert jedes einzelnen Grundstücks auswirkt, soll der Allgemeinheit als Kostenersatz für ihre Aufwendungen zurückgezahlt werden. Der Ausgleichsbetrag entspricht somit der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung, die im Laufe der Sanierung bewirkt worden ist. Die allgemeine (konjunkturell bedingte) Bodenwertsteigerung wird hingegen nicht berücksichtigt.

Spätestens zum Ende der Sanierungsmaßnahme (Satzungsaufhebung) steht die Stadt vor der Aufgabe, die Ausgleichsbeträge zu erheben.

Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte für den Bereich Osteifel-Hunsrück beim Vermessungs- und Katasteramt Mayen hat am 25.11.2020 in seiner Beratung zonale Anfangs- und Endwerte zur Bemessung der Ausgleichsbeträge gemäß § 154 Abs. 2 BauGB für das Sanierungsgebiet „Innenstadt Bendorf“ zum Wertermittlungsstichtag 22.02.2019 beschlossen.

Die sanierungsbedingte Bodenwertsteigerung ergibt sich aus der Differenz zwischen dem Bodenwert, den das Grundstück hätte, wenn eine Sanierung nicht durchgeführt worden wäre (Anfangswert) und dem Bodenwert, der sich für das Grundstück durch die durchgeführten Sanierungsmaßnahmen ergibt (Endwert). In bestimmten Fällen kann eine Anrechnung erfolgen (vgl. § 155 Abs. 1 BauGB).

Gemäß § 155 Abs. 1 BauGB sind auf den Ausgleichsbetrag anzurechnen:

·  die durch die Sanierung entstandenen Vorteile oder Bodenwerterhöhungen des Grundstücks, die bereits in einem anderen Verfahren, insbesondere in einem Enteignungsverfahren berücksichtigt worden sind.

·  die Bodenwerterhöhungen des Grundstücks, die der Eigentümer zulässigerweise durch eigene Aufwendungen bewirkt hat; soweit der Eigentümer gemäß § 146 Abs. 3 BauGB Ordnungsmaßnahmen durchgeführt hat, sind jedoch die ihm entstandenen Kosten anzurechnen.

·  die Bodenwerterhöhungen des Grundstücks, die der Eigentümer beim Erwerb des Grundstücks als Teil des Kaufpreises in einem den Vorschriften der Nummern 1 und 2 sowie des § 154 BauGB entsprechenden Betrag zulässigerweise bereits entrichtet hat.

Die gezahlten Ausgleichsbeträge können unter bestimmten Voraussetzungen steuerlich geltend gemacht werden. Bitte wenden Sie sich hierzu an das zuständige Finanzamt oder Ihren Steuerberater.

Die Stadt bietet den Grundstückseigentümern an, dass der Ausgleichsbetrag im Rahmen einer freiwilligen Vereinbarung zwischen Stadt und Eigentümer/in in Form eines öffentlich-rechtlichen Ablösevertrages erhoben wird.

Die Antwort lautet eindeutig ja, denn bewertet wird die Wertsteigerung, die das Grundstück durch die Maßnahmen im öffentlichen Raum, im Wohnumfeld erfahren hat. Es wird nicht die Wertsteigerung des Grundstücks durch Modernisierungsmaßnahmen auf dem eigenen Grundstück erfasst.

Auch in diesem Fall besteht die Möglichkeit, dass die gesamte Hausgemeinschaft eine Ablösevereinbarung mit der Stadt trifft und der Ausgleichsbetrag auf die Wohnungseigentümer entsprechend ihrer Eigentumsanteile umgelegt wird. Auch für den Fall, dass die Hausgemeinschaft keine Einigung über eine gemeinsame Ablösevereinbarung findet, hat jede/r Wohnungseigentümer/in die Möglichkeit, den Ausgleichsbetrag entsprechend des Eigentumsanteils vorzeitig abzulösen.